Standardablauf eines Immobilienkaufs in Florida

Nachfolgend wollen wir einen typischen Standardablauf des Immobilienkaufs in Florida darstellen. Der Übersicht halber verzichten wir an dieser Stelle auf die Erklärung von Fachbegriffen – diese können jedoch in unserem Glossar recherchiert werden.

In der Regel kann man bei solch einem Standardablauf davon ausgehen, dass von Abgabe eines Angebotes bis zum Closing ca. 5-6 Wochen vergehen können – sofern eine Bankfinanzierung eine Rolle spielt. Bei einem Barkauf kann der Ablauf durchaus auch in 10-14 Tagen abgewickelt werden. Es kommt natürlich immer auf die Gegebenheiten an.

STEP 1: Makler suchen

Um das Beste aus Ihrem Investitionsvorhaben heraus zu holen sollten sie sich immer an einen staatlich zugelassenen Immobilienmakler (Realtor) wenden, der Sie bei Ihrem Haus- oder Grundstückskauf unterstützt. Dieser Makler schlüpft hierbei in die Rolle des sogenannten “buyers agent”. Anders als in Europa ist es in den USA üblich, dass der Verkäufer einer Immobilie auch die Kosten des “buyers agent” übernimmt. Bei der Wahl Ihres Maklers sollten Sie durchaus darauf achten, dass dieser die Region in der Sie investieren wollen kennt – denn der Objektwert wird unter anderem auch dadurch beeinflusst, welche Kaufabwicklungen in kürzerer Vergangenheit in der nähe Ihres Objektes stattgefunden haben.

STEP 2: Qualifizierung

Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie nicht komplett bar bezahlen können und auf die finanzielle Unterstützung einer Bank angewiesen sind, sollten Sie sich eine Qualifizierung einer zugelassenen Bank einholen. Hierbei prüft die Bank Ihre finanziellen Rahmenbedingungen und stellt Ihnen ein Dokument aus (“pre qualification letter”), in dem unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Möglichkeiten eine unverbindliche Maximalbeleihung durch die Bank dokumentiert wird. Dies ist zum einen für den Käufer von Interesse, um eine finanzielle Eingrenzung der in Frage kommenden Objekte vorzunehmen, und zum anderen treten Sie dem Verkäufer finanziell seriös gegenüber.

STEP 3: Objektsuche

Nachdem Sie einen Makler gefunden haben und durch die Qualifizierung Ihren finanziellen Spielraum besser kennen – können Sie sich nun zusammen mit Ihrem Makler die Objekte anschauen, die Ihren Ansprüchen entsprechen. Sagen Sie Ihrem Makler möglichst genau, was Sie sich vorstellen. Wichtige Faktoren sind z.B. die Größe des Grundstückes, die Lage, die Größe des Hauses, mit- oder ohne Swimmingpool usw. Ihr buyers agent sucht Ihnen nun entsprechende Angebote heraus.

STEP 4: Das Angebot

Haben Sie sich für ein Objekt entschieden, dann müssen Sie dem Verkäufer ein Angebot machen. Hierzu setzen Sie zusammen mit Ihrem Makler ein sog. “contract for sale and purchase” auf. Hier werden die Bedingungen für den Hauskauf festgehalten. Dies sind z.B. der Kaufpreis, der Zeitrahmen, in dem die Kaufabwicklung erfolgen soll, die Finanzierungsart sowie weitere Details oder Bedingungen, die im Zusammenhang mit dem Hauskauf erfüllt werden sollen. Hierbei findet meist ein Standardformular Verwendung, welches von der Florida Anwaltskammer (BAR) zusammen mit der Berufsgenossenschaft der Makler (FAR) erstellt wurde.

Ihr Makler übergibt das Angebot an den Makler des Verkäufers (“sellers agent” oder “listing agent”) der wiederum an den Verkäufer herantritt, um das von Ihnen abgegebene Angebot zu besprechen.

Wenn Sie einen Teil Ihrer Investition über eine Finanzierung abwickeln möchten, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass in dem Angebot eine Klausel vereinbart ist, dass Sie für den Fall, dass Sie keine Finanzierung bekommen, vom Vertrag zurücktreten können und Ihre Anzahlung zurückbekommen. Diese Klausel nennt sich auch: finance contingency.

STEP 5: Ablehnung / Gegenangebot / Akzeptanz

Nachdem der sellers agent das Angebot mit dem Verkäufer durchleuchtet und besprochen hat, kommt es entweder zu einer Ablehnung, einem Gegenangebot oder Ihr Angebot wird akzeptiert:

  • Ablehnung: Der Verkäufer muss sich natürlich nicht auf Ihr Angebot einlassen. Auch zwingt ihn keiner ein Gegenangebot abzugeben. In diesem Falle wird Ihr Angebot einfach abgelehnt und Sie müssen sich ein anderes Objekt aussuchen.

  • Gegenangebot: Wenn der Verkäufer mit Ihrem Angebot nicht 100 %-ig übereinkommt, hat er die Möglichkeit, ein Gegenangebot abzugeben. Sie haben dann natürlich ebenfalls die Möglichkeit dieses Gegenangebot abzulehnen, zu akzeptieren oder wiederum ein neues Gegenangebot zu unterbreiten.

  • Akzeptanz: Ist der Verkäufer mit Ihrem Angebot oder Gegenangebot einverstanden und akzeptiert die festgelegten Bedingungen, unterzeichnet dieser das zuletzt gültige Angebot und aus dem Angebot wird automatisch ein rechtsgültiger Vertrag. Wenn Sie als Käufer ein Gegenangebot erhalten, welches Sie akzeptieren, gilt ebenfalls, dass das Angebot durch Ihre Unterschrift in einen rechtsgültigen Vertrag umgewandelt wird.

Der Tag, an dem die letzte Partei die letztgültige Version des Angebotes/Gegenangebotes unterzeichnet hat, ist sogleich der Stichtag (“effective date”) für alle im Vertrag festgehaltenen Schritte die einem bestimmten Zeitrahmen unterliegen. Das kann zum Beispiel die Begehung des Objektes durch einen Gutachter sein.

Wurde eine Anzahlung für das Objekt verhandelt, wird diese nun auf ein Treuhandkonto eingezahlt, welches in der Regel bei einer title company (Notar) geführt wird.

STEP 6: Finanzierungsantrag

Für den Fall, dass ein Teil der Immobilie oder des Grundstückes von einer Bank finanziert werden soll, muss nun ein detaillierter Finanzierungsantrag bei der Bank eingereicht werden. Bevor die Bank über eine Finanzierung entscheidet, wird diese immer noch einen Gutachter beauftragen, der den Wert des Objektes schätzt (appraisal). Hierbei wird nicht nur das Objekt als solches geschätzt, sondern auch der Wert verglichen zu anderen Objekten in der Nachbarschaft. Hierbei spielt dann z.B. auch eine Rolle, zu welchen Werten benachbarte Objekte in der jüngsten Vergangenheit verkauft wurden. Des weiteren beauftragt die Bank meistens noch eine Landvermessung (survey), um die angegebene Grundstücksgröße auf Richtigkeit zu überprüfen.

Für den Fall, dass der Wert des Objektes für niedriger geschätzt wurde als im Finanzierungsantrag angegeben, wird die Bank einer Finanzierung meist nicht zustimmen. An dieser Stelle müssen Sie wieder neu verhandeln oder Sie suchen sich ein neues Objekt.

Die Entscheidung der Bank über die Finanzierung nimmt in der Regel ca. 3 bis 6 Wochen in Anspruch.

STEP 7: Inspektionen

Wünscht der Käufer die Inspektion des Kaufobjektes durch Fachleute wie z.B. Wertgutachter, Baufachleute, Spezialisten für Termitenschäden (“termite inspectors” oder “WDO inspectors”) oder durch einen professionellen “home inspector”, muss dieses natürlich in dem Zeitrahmen, der zuvor in dem Vertrag festgelegt wurde erfolgen. Dieser Zeitraum wird auch “inspection period” oder “due diligance period” genannt.

STEP 8: Notar

Steht die Finanzierung fest, kann ein Notarbüro (title company) beauftragt werden, welches zuerst beim Grundbuchamt (public records) anfragt, ob sonstige Rechtsansprüche an der Immobilie verzeichnet sind. Des weiteren prüft der Angestellte der title company (title clerk), ob das Objekt durch bestehende Hypotheken (mortage payoff) belastet ist, um ggf. diese beim Abschluss zu befriedigen. Der Käufer erhält ein Dokument (“title policy” oder “title insurance”), welches ihn vor etwaigen Ansprüchen Dritter gegenüber dem Verkäufer schützt.

Sind die Prüfungen durch die title company abgeschlossen, kann ein Termin vereinbart werden, an dem die notarielle Beglaubigung erfolgt. Zu diesem Termin müssen die Eigenkapitalzahlungen durch den Käufer erbracht werden. Die Bank überweist den Finanzierungsbetrag an den Notar und letztendlich kommt es zur gegenseitigen Vertragsunterzeichnung. Hierfür sollten Verkäufer und Käufer, im besten Falle beide persönlich, anwesend sein. Natürlich kann die Abwicklung – gerade bei overseas buyern – auch auf dem Postwege erfolgen. Dies sollte aber unbedingt vorab entschieden werden, damit die daraus resultierende zeitliche Verzögerung einkalkuliert werden kann.

STEP 9: Eigentumsübergabe – Closing

Haben letztendlich beide Parteien den Vertrag unterzeichnet, kann es zur Eigentumsübergabe (“closing”) kommen, welche umgehend in das Grundbuch (public records) eingetragen wird. Die obligatorische Schlüsselübergabe kann nun erfolgen. Alle Kosten, die in Zusammenhang mit dem Objekt nach diesem Zeitpunkt anfallen, gehen ab jetzt zu Lasten des neuen Eigentümers. Kosten, die im Voraus oder im Nachhinein angefallen sind bzw. anfallen, werden durch eine Ausgleichszahlung (proration) abgegolten.

STEP 10: Hausverwaltung

Glückwunsch, Sie haben es geschafft und Sie können nun über Ihre Immobilie verfügen. Häufig ziehen europäische Immobilienbesitzer nicht selbst in ein frisch erworbenes Objekt, sondern vermieten es an z.B. Urlauber. Hierbei ist es wichtig, dass Sie sich eine kompetente Hausverwaltung vor Ort suchen, die Sie hierbei unterstützt. Die Hausverwaltung übernimmt meist die Betreuung Ihrer Feriengäste vor Ort und kümmert sich darum, dass alle Arbeiten rund um Ihr Haus (Rasen mähen, Poolreinigung, Müllabfuhr etc.) termingerecht erledigt werden. Meist kann Ihnen Ihr Makler eine Hausverwaltung empfehlen.

Hinweis:

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